2025年4月の建築基準法改正でリフォーム工事が受ける影響

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１、はじめに

日々様々な法律が改正されていますが、2025年4月に建築基準法が改正されることが発表され、リフォームにも影響が出るのではないかと予想されています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回は、法改正の内容をわかりやすくご説明します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

２、建築基準法の変更内容

2025年4月の建築基準法改正により「リフォームできない物件がでてくるのではないか？」と予想されています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法改正によってリフォームでも建築確認申請が必要なケースが増えるため、工事の可否や費用面などで影響を受けると考えられています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建築確認申請とは、家を新築する時に必要なものです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工事が始まる前に行政へ「このような建築物を建てます」という申請をして許可をもらい、工事が終わったら申請の通りに正しく建てられているかを確認してもらうという流れです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回法改正されるのが「木造平屋建て・木造2階建て」の確認申請です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これまでこの2種類の建物については、大規模リフォームであっても確認申請が不要とされていました。　　　　　　　　　　　　　　　ほとんどの住宅がこの2種類に当てはまるので、これまで「リフォームのときに確認申請をする」というイメージがあまりなかったのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ところが、このルールが2025年4月に変更する予定であると発表されました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木造平屋建て（延べ面積200㎡以下）では今まで通り確認申請を省略できますが、木造2階建てや木造平屋建て（延べ面積200㎡以上）では確認申請が必須になります。

３、確認申請が必要になるリフォーム工事

ほとんどの一般住宅は200㎡を超えないため、平屋の場合はよほどの広さがない限り確認申請なしで様々なリフォームができると考えてよいでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一方、今までと状況が変わるのが木造2階建てのリフォームです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2025年4月以降は、増築だけでなく様々なリフォームで確認申請が必要になります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法改正後に確認申請が必要なリフォーム、確認申請が不要なリフォーム例は以下の通りです。

【確認申請が必要なリフォーム例】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　スケルトンリフォーム　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　家全体の間取り変更　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　床の下地から張り替える　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　階段の掛け替え、位置変更　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【確認申請が不要なリフォーム例】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　壁紙やフローリングの張り替え　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　キッチン、浴室、トイレなどの設備交換　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　部分的な間取り変更　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　屋根や外壁の塗装　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・　屋根の葺き替え、外壁の張り替え

大規模リフォームであっても、確認申請さえ行えばリフォームは可能です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、リフォーム会社が確認申請の書類を準備するという作業が増えるため、今までよりもリフォームにかかる期間が長くなる可能性があるということは頭に入れておくと良いでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、次のような確認申請に手間取ってしまう2つのケースでは、今までかからなかったような追加費用が生じるケースも考えられます。

①　図面がなく、構造が把握できない物件

築年数の経った中古物件で、図面をなくしてしまったケースなどです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確認申請の前に、壁や天井をはがして内部を確認しなければならない可能性があります。

②　現行の法律をクリアしていない物件

今まで確認申請が観簡略化されていたことで、過去のリフォームが法律を守らず実施されてしまった物件や、建てられた当時は問題なかったが今の基準には合わない物件などが出てくる可能性があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今の基準に合わせるために、想定外のリフォーム費用がかかる可能性があります。　　

４、リフォームできなくなる可能性がある再建築不可物件

そして、法改正の影響を特に大きく受けるのが再建築不可物件です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　再建築不可物件とは、建物を解体して更地にした後に新たな建物が建てられない土地のことです。　　　　　　　　　　　　　　　　　道路が狭いエリアや住宅密集地では、建築基準法の「接道義務（災害時に消防車や救急車が通れる広さを確保するため、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない）」を満たしていないために再建築不可となっている物件が多く見られます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　再建築不可物件は、一度壊してしまうと再建築するのに同じ建て方では建築確認申請が通らないため、「接道義務」を満たすために敷地を道路から後退させることにより敷地が狭くなってしまったり、そもそも建て替えすることができなかったりすることがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そのため、再建築不可物件スケルトンリフォームで間取りを変更したり、傷んでいる柱や梁を終修繕するに留めることで安全で快適な住環境を整えるケースが多かったのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ところが、2025年4月以降は木造2階建てのスケルトンリフォームでも確認申請が必要になります。　　　　　　　　　　　　　　　　接道義務を満たさない再建築不可物件では、確認申請が通らずご希望のリフォームができなくなる可能性があるのです。

５、まとめ

2025年4月の建築基準法改正により、延べ面積200㎡超の木造平屋建て・木造２階建ての大規模リフォームで確認申請が必要になります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　行政に確認してもらうことで安心してリフォームできるメリットがある一方、リフォーム工事期間が延びたり費用増える可能性もあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、現行の基準をクリアするために追加リフォーム工事が必要になったり、再建築不可物件の大規模リフォームができなくなったりする問題もあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法改正行われてもリフォームができなくなるわけではありませんが、リフォームを検討されている方は2025年4月より前にリフォームを終えておくのがおすすめです。

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