マンション・アパートの外壁リフォームは減価償却で申告可能？

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１、はじめに

マンションやアパートを所有している場合、外壁リフォーム工事の費用を確定申告する必要があります。　　　　　　　　　　　　　　しかし、その計上方法が今ひとつわからない方も少なくありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁リフォーム費用の会計処理については、それが単なる修繕にあたるのか、それとも資本的支出として扱うべきなのかによって異なります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁リフォーム工事が資本的支出と判断される場合、その費用は直接経費として処理するのではなく、減価償却で処理します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　減価償却として複数年に分けて計上することで、赤字の防止や節税対策といったメリットがある一方で、いくつかの注意点も必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回は、外壁リフォーム工事を減価償却する際に抑えておきたいポイントについてまとめていきます。

２、外壁リフォームにおける２つの経費の計上方法

外壁リフォーム工事の費用計上には主に「修繕費」と「資本的支出」という2つの方法があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この区別は、外壁リフォームが建物の価値を単に維持するのか、それとも向上させるのかに基づいています。　　次に、修繕費・資本的支出についてそれぞれご説明します

【修繕費】

通常、修繕費は企業の固定資産の維持管理や原状回復に必要な支出を指し、建物の小規模な補修や破損した部分の修復などが対象です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例えば、外壁のひび割れの補修や風雨による損傷を修理するなどの作業は、通常の使用における摩擦や損傷を補修し、資産を元の状態に戻すことを目的としているため修繕費として計上されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕費は、直接その年度の経費として一括で計上します。

【資本的支出】

資本的支出は、資産価値の向上、または耐久性の向上を目的に行われるより大規模な支出を指します。　　　　　　　　　　　　　建物の構造に物理的な変更を加える工事、用途を変更するための大規模な改装、または性能を向上させるために特定の部品を高品質のものに交換することなどが対象です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例えば、外壁を耐久性が高く環境に優しいような材料で全面的に塗り替える、または建物の外観デザインを大幅に変更する改修工事などは、建物の価値や性能を向上させるための投資と判断され、資本的支出として計上されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　資本的支出は資産価値の増加として扱われ、減価償却により複数年度にわたって経費として計上します。

減価償却は、資本的支出である外壁リフォームの費用を試算の予想される使用期間にわたって分割し、年度ごとに経費として計上していく方法です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　減価償却により資産の価値が時間とともに減少する点を会計上反映させ、各年度の財務状況をより正確に示せます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例えば、耐用年数が長い特別な塗料を使用した外壁リフォームや、建物の外観を大幅に変更するタイルやサイディングボードの使用などは、その費用を一括で計上するのではなく、減価償却により適切に分割して計上します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このような会計処理は、一年度における経費の急増による財務報告の歪みを防ぎ、企業の経済状態を公平に反映させるために重要な仕組みです。

３、修繕費・資本的支出で計上する判断基準

次に、修繕費と資本的支出どちらで計上するかの判断基準について、具体的な判断方法をご説明します。

①　修繕費として経費計上できるケース

修繕費として経費計上できるケースは、主に建物の維持管理や原状回復に関連する外壁塗装に限られます。　　　　　　　　　　　　　外壁のひび割れ補修や色褪せた部分の塗り直しなど、建物をその元の状態に保つための作業が挙げられます。　　さらに、支出額の大小や修繕の周期性も判断基準として重要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　具体的には、支出額が20万円未満である場合や、おおむね3年以内の周期で行われる修繕は、修繕費として一括計上することが可能です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これは、比較的小規模な改修や定期的なメンテナンス作業が、建物の価値を本質的に高めるものではないと見なされるためです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、減価償却に該当するのかわからない場合に限り、支出額が60万円未満の場合、修理・改良等にかかる固定資産の前年12月31日における取得価額のおおむね10％相当額以下である場合のいずれかを満たせば、修繕費として計上できます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このような規定は、外壁リフォームを含む修繕活動が資産の価値を顕著に高めたり、使用可能期間を延長しない限り、即時経費として扱えるという考えに基づいています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、明らかに資本的支出の対象と判断されるようなケースでは、これらの例外は適用されず、減価償却を必要とする資本的支出として扱われます。

②　資本的支出として経費計上できるケース

修繕費として経費計上できない場合は、基本的には資本的支出として経費計上することになります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　資本的支出として経費計上できるケースとは、建物の価値や性能・耐久性を向上させる目的で行ったリフォームであり、以下のようなケースが該当します。

■　これまでリフォームをしたことがない建物のリフォーム工事を行う　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■　劣化が進み、建物の機能を維持するためにリフォームが必要な場合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■　耐久性の高い塗料などを使用し、建物の寿命を延ばす　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■　断熱効果のある塗料などのを使用し、建物のエネルギー効率を向上させる

③　修繕費と資本的支出で分けるケース

外壁リフォーム工事を実施する際に工事の目的が複数にわたる場合、その費用は修繕費と資本的支出の両方で計上する必要があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これは、工事が単に既存の建物を維持管理する目的だけでなく、建物の価値を高める目的を同時に持っている場合に該当します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例えば、雨漏り防止のための外壁の部分的な補修と同時に建物の熱効率を向上させる目的で屋根に遮熱塗装を施す場合などです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　部分的な補修は建物の原状回復を目的としており、修繕費として一括計上することが可能です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一方で、遮熱塗料は建物の機能を向上させる資本的支出に該当し、減価償却を通じて費用を分割して計上する必要があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁リフォーム工事の計画時には、工事の各要素が修繕費に該当するのか、資本的支出に該当するのかを正確に識別し、それに応じて費用を分類することが求められます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　判断に迷う場合は、税理士に相談するようにしましょう。

４、修繕費として計上するメリット・デメリット

修繕費として計上するメリットとして、費用を支払った年に一括で計上できる点が挙げられます（翌年以降、減価償却の手間がかからない）。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、修繕費で一括計上することによって所得を減らし、納税額を抑えられるメリットがあります。　　　　　　　　　　　　　　　　「その年の利益が著しく増えてしまい所得を一時的に減らしたい」という場合は、修繕費として計上すれば節税効果が期待できるでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　さらに、一括で計上するため、減価償却で毎年計上する手間を省けることもメリットの1つです。　　　　　　　　　　　　　　　

デメリットとしては、外壁リフォームの費用が必ずしも計上できるわけではない点が挙げられます。　　　　　　　　　　　　　修繕費の金額に上限があるわけではないものの、原則として20万円未満しか計上できません。　　　　　　　　　　　　　　　　　そのため、判断に迷った際は税理士に相談するようにしましょう。

５、減価償却で計上するメリットと注意点

外壁リフォームにかかる費用を減価償却で計上する場合、メリットがある一方で注意点もあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　まずは、メリットからご説明します。

【メリット】

①　赤字を防ぎ、融資が通りやすくなる

減価償却として数年に分けて計上することで、1年あたりの負担額を少なくできるため赤字の防止につながります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　赤字になることにより営業不振であると判断され、融資を断られるケースも少なくありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　よって、融資を依頼する予定がある場合や収入の変動がある場合には、減価償却で分割して計上した方がよいでしょう。

②　節税効果が期待できる

減価償却をうまく利用すると、節税効果も期待できます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　具体的には次の3つのパターンが挙げられるでしょう。

■　経費を増やす：経費を増やして収益から利益分を減らす　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■　控除を増やす：青色申告特別控除や小規模企業救済等掛金控除を利用する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■　税率を下げる：家族を役員にし、法人化して収益を分散するなどして税率を下げる（法人化してから不動産購入した方がよい）

いずれも計画的に進める必要があるため、前もって収支計画をしっかりと練っておくことをおすすめします。

【注意点】

一括で計上できる修繕費と異なり、減価償却は複数年に分けて計上するた税務処理の手間がかかります。　　　　　　　　　　　　　　　　また、定められている減価償却をする期間を調べる労力を要してしまうことが難点です。

また、減価償却する期間である法定耐用年数は資産の種類や構造・用途によって異なり、国税庁によって定められています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とは言え、外壁リフォームに対しての法定耐用年数は設定されておらず、建物の法定耐用年数が適用される点に注意が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そのため、塗料の寿命が10年と言われている場合でも、国税庁で法定年数が50年と定められていれば減価償却の期間は50年となります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　なお、リフォームの時期を20年に1度といったように前もって計画している場合は、そのタイミングに合わせて耐用年数を設定することが可能です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　詳しくは国税庁が公開している耐用年数表を確認しましょう。　　

６、まとめ

今回は、外壁リフォームの減価償却についてご説明しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　外壁リフォームの費用を減価償却ち修繕費のどちらか計上するかは、用途や資産状況によって異なります。　　　　　　　　　　　　　　判断が難しい場合は、プロの意見を取り入れることも検討してましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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